Auteur/autrice : Jonas Mbitel

Un logement classé F ou G est souvent appelé « passoire thermique ». À la vente comme à la location, il est soumis à des règles particulières. Voici les repères à connaître, à vérifier selon la date de votre vente.

Le DPE dans l’annonce

L’étiquette énergie doit figurer dans l’annonce et le DPE être remis à l’acheteur. Lisez-le en détail : il décrit l’isolation, les menuiseries, le chauffage et propose des scénarios de travaux.

L’audit énergétique

Pour la vente de maisons individuelles et d’immeubles entiers classés F ou G, un audit énergétique est exigé en plus du DPE. Le calendrier s’étend aux classes moins énergivores. Demandez-le à l’agent ou au vendeur.

L’impact sur la location

Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Pour un investisseur, le coût de la remise à niveau fait donc partie du calcul de rentabilité.

Que faire en pratique ?

1. Demander le DPE complet et, si besoin, l’audit.
2. Faire chiffrer les travaux poste par poste avant l’offre.
3. Prévoir l’ordre des travaux : isolation, menuiseries, ventilation, puis chauffage.
4. Vérifier les aides disponibles et la certification RGE de l’artisan.

Pour aller plus loin : quels travaux faire en priorité et notre page estimation des travaux avant achat.

Un bien à rénover à Reims ou Épernay ? Envoyez-nous l’annonce : vous recevez une première fourchette de budget, poste par poste, en général sous 48 heures. Signaler un bien ou voir un exemple de fiche. Fourchette indicative, non contractuelle.

Quand un bien demande des travaux, le vendeur hésite : rénover avant de vendre ou vendre en l’état ? La réponse dépend du bien, mais quelques repères aident à décider.

Ce qui aide souvent à vendre

• La remise en état visible : peintures claires, sols propres, pièces dégagées. Peu de travaux, beaucoup d’effet sur les visites.
• La sécurité électrique : un tableau aux normes et des prises en état rassurent l’acheteur et son banquier.
• Les points bloquants : fuite, humidité, vitre cassée. Un défaut non traité est souvent une raison de négocier fort.

Ce qu’il vaut mieux laisser à l’acheteur

Cuisine et salle de bain complètes, choix de matériaux ou de style : l’acheteur a ses goûts et son budget. Rénover à sa place est risqué, car il ne paiera pas toujours le surcoût.

Le levier du budget chiffré

Plutôt que d’engager des travaux, vous pouvez joindre au dossier de vente une estimation poste par poste. L’acheteur sait ce qu’il devra prévoir, négocie sur une base réelle et se projette plus vite. C’est le rôle de nos fiches : voir agents et mandataires.

Et le DPE ?

Un DPE F ou G pèse sur l’acheteur et, pour un investisseur, sur la location. Comprendre quels travaux améliorent l’étiquette (voir notre article sur les DPE F et G) aide à fixer un prix cohérent.

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Dans un appartement ancien, l’ordre des travaux compte autant que leur budget. Refaire les peintures avant l’électricité, c’est repeindre deux fois. Voici l’enchaînement logique.

1. Diagnostiquer et traiter les causes : humidité, fuites, structure. Tant que le problème est là, tout ce qui suit sera abîmé.
2. Électricité et plomberie : les réseaux passent dans les murs et les sols. On les reprend avant de fermer les cloisons.
3. Isolation et menuiseries : murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, ventilation. C’est ce qui change le confort et le DPE.
4. Plâtrerie et cloisons : reprises, doublages, création ou suppression de cloisons.
5. Sols : ponçage et vitrification d’un parquet, pose d’un sol stratifié ou de carrelage.
6. Peintures : en dernier sur les murs et plafonds, pour ne pas abîmer le travail des autres corps de métier.
7. Cuisine et salle de bain : les équipements se posent sur des réseaux déjà en place et des finitions terminées.

Pourquoi un seul interlocuteur aide

Plusieurs artisans interviennent à tour de rôle. Un planning cohérent évite les allers-retours. Un courtier en travaux aide à préciser le besoin, à estimer le budget et à trouver les artisans, sans remplacer leurs devis.

Avant d’acheter

Savoir dans quel ordre les travaux s’enchaînent permet aussi de décider quoi faire tout de suite et quoi étaler. C’est le sens de nos fiches : priorité « indispensable », « recommandé » ou « confort ». Voir l’exemple de fiche et la page rénovation d’appartement à Reims.

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Deux devis pour les mêmes travaux peuvent afficher des prix très différents. Avant de conclure qu’un artisan est cher ou « pas cher », vérifiez que l’on compare la même chose.

Les points à contrôler

• L’identité de l’entreprise : nom, SIRET, adresse. Un devis sans ces éléments est un signal d’alerte.
• Les assurances : demandez l’attestation de décennale en cours de validité, qui doit couvrir l’activité concernée.
• Le détail des postes : surfaces ou quantités, matériaux, marques ou niveau de gamme. Un « rénovation salle de bain » sans détail ne se compare pas.
• Ce qui est inclus ou non : dépose, évacuation des gravats, fournitures, protection du chantier, finitions.
• Les conditions : acompte, échelonnement des paiements, validité du devis, délai de démarrage.
• La certification RGE si vous visez des aides pour des travaux énergétiques.

Comparer à périmètre égal

Reprenez les deux devis ligne par ligne. Si l’un chiffre le remplacement des radiateurs et pas l’autre, la différence de prix n’est qu’apparente. Demandez à chaque artisan de préciser, plutôt que de supposer.

Un devis n’est pas une estimation

Une estimation, comme celle que nous préparons avant la visite, donne un ordre de grandeur pour décider. Le devis, lui, engage l’artisan sur un périmètre précis après visite. Les deux se complètent : l’estimation évite les mauvaises surprises, le devis fixe le prix.

Pourquoi passer par un courtier en travaux ?

Un courtier en travaux aide à préciser le besoin, à estimer le budget et à trouver un artisan disponible, sans remplacer le devis. Pour les acheteurs comme pour les agents, notre service est gratuit : voir courtier en travaux à Reims.

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Les fenêtres font partie des travaux qui améliorent le plus le confort et le DPE d’un appartement. Mais en copropriété, on ne les change pas toujours comme on veut : elles touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble.

1. Lire le règlement de copropriété

Il précise ce qui est autorisé : modèles de fenêtres, couleur, matériau. Dans beaucoup d’immeubles, les menuiseries doivent rester identiques sur toute la façade.

2. Demander l’accord de l’assemblée générale

Quand le remplacement modifie l’aspect extérieur, l’accord des copropriétaires en assemblée générale est généralement nécessaire. Le syndic doit inscrire la demande à l’ordre du jour, avec un descriptif du projet. Le plus simple est de joindre le devis ou la fiche technique de l’artisan.

3. Vérifier la déclaration en mairie

Un changement de fenêtres qui modifie l’aspect de la façade peut demander une déclaration préalable de travaux. À Reims comme ailleurs, les règles dépendent aussi du secteur : renseignez-vous auprès du service urbanisme avant de commander.

4. Choisir un artisan qui connaît ces démarches

Un artisan habitué aux copropriétés sait fournir les documents que le syndic demandera. Pour la partie énergie, privilégiez un professionnel certifié RGE si vous voulez prétendre aux aides.

Avant l’achat

Si vous visitez un appartement aux fenêtres anciennes, demandez les procès-verbaux d’assemblée générale : ils disent si un remplacement collectif est prévu. Pour le budget, nous le chiffrons poste par poste : voir rénovation d’appartement à Reims.

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Un bien à rénover peut être une très bonne affaire, à condition de savoir ce que les travaux vont réellement coûter. Voici six questions à vous poser pendant la visite, avant de faire une offre.

1. Que dit le DPE ?

L’étiquette énergie donne une première idée de l’ampleur des travaux. Lisez le détail : isolation, menuiseries, chauffage. Pour certaines maisons et immeubles entiers, un audit énergétique est aussi exigé à la vente selon la classe du logement.

2. Dans quel état est l’électricité ?

Tableau d’origine, absence de prise de terre, fils apparents : l’installation électrique est l’un des postes qui coûtent cher et que l’on repère vite. Le diagnostic électrique, lorsqu’il est fourni, liste les anomalies.

3. Y a-t-il des traces d’humidité ?

Taches en bas de mur, odeur de renfermé, peinture qui cloque : une humidité mal comprise change complètement le budget. Faites préciser l’origine avant de vous engager.

4. Comment est la toiture ?

Toiture, charpente, gouttières : ce sont des postes lourds. Demandez la date de dernière intervention et regardez l’état des combles si l’accès est possible.

5. En copropriété, que disent les procès-verbaux ?

Les PV des dernières assemblées générales indiquent les travaux votés ou à venir, et donc les charges à prévoir. Ils précisent aussi si des changements de fenêtres ou de volets ont déjà été autorisés. Voir notre article sur les fenêtres en copropriété.

6. Quel budget global dois-je prévoir ?

Le prix d’achat ne suffit pas : il faut y ajouter les travaux, les frais de notaire et une marge pour l’imprévu. Un budget travaux chiffré poste par poste permet aussi de préparer le financement : les banques demandent souvent des devis.

Ce budget, nous vous le préparons à partir de l’annonce et de vos photos de visite. Voir la page acheteurs.

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Un DPE classé F ou G fait peur : à la vente, il pèse sur la négociation ; à la location, la loi se durcit. Pourtant, la plupart de ces logements peuvent être remis à niveau. L’essentiel est de traiter les travaux dans le bon ordre, pour ne pas dépenser deux fois.

Ce que dit la loi pour la location

Avec la loi Climat et résilience, les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Si vous achetez pour louer, le calendrier compte autant que le prix d’achat.

Le bon ordre des travaux

1. L’isolation d’abord : toiture ou combles, puis murs donnant sur l’extérieur et plancher bas selon le bien. C’est là que l’on perd le plus de chaleur.
2. Les menuiseries : fenêtres et portes d’entrée, avec un vitrage performant et une pose soignée.
3. La ventilation : un logement mieux isolé doit être mieux ventilé, sinon l’humidité s’installe.
4. Le chauffage et l’eau chaude en dernier : on dimensionne le nouveau système sur un logement déjà isolé, ce qui évite de payer une installation trop puissante.

Pourquoi ne pas commencer par la chaudière ?

Changer le chauffage est tentant car c’est visible et rapide. Mais dans un logement mal isolé, le nouveau système reste surdimensionné, et le DPE s’améliore peu. Isoler d’abord permet souvent de choisir un équipement plus simple, donc moins cher.

Aides et artisans RGE

Pour bénéficier des aides publiques à la rénovation énergétique, les travaux doivent en général être réalisés par un artisan certifié RGE. Les conditions et les montants changent régulièrement : vérifiez-les avant de signer, par exemple auprès de France Rénov’.

Avant d’acheter, chiffrez

Quand vous visitez un bien classé F ou G, demandez le DPE complet : il liste souvent des travaux types et leur impact sur l’étiquette. Ensuite, faites chiffrer poste par poste pour négocier sur une base réelle. C’est exactement ce que nous faisons à Reims et Épernay : voir l’estimation des travaux avant achat.

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